朱辛庄火的到底是地段，还是产品？
这是严肃君的第600篇推送继42家摇号爆抢后，昌平朱辛庄的热度从土拍一直延续到现在！先是大华地块迅速流出产品面积段和户型图过程稿，接着是越秀·星樾验资登记即将截止，官宣4月底前一定开盘。严肃君的N个500人置业群里，现在集中讨论的议题就是---“怎么选？”1.北京买房，总价逻辑是绕不开的第一道必选题，尤其是对于“海淀平替”昌平南来说。越秀·星樾和大华地块，期房销售指导价都是6.2万/平，简单粗暴只看总预算的话，总价380万以下，只能选越秀·星樾60㎡一居。从功能间布局来说，卧室和客厅南向带飘窗，总面宽达到5.3米，但实际开窗尺度有限，尤其是客厅南侧为活动室，目前看可规划为开放式书房，厨房面积不小，卫生间为暗卫，设有独立玄关。越秀·星樾60㎡一居注意，据说只有36个机会。2.其实，不只越秀·星樾独有的一居，对于想买两居的购房者，严肃君也不建议大家等大华项目，因为很有可能房源少，抢不到。大华项目在土拍之初，接受媒体采访时称，将“考虑聚焦几个面积段，不会都做，有两居，可能以三居、四居为主，目前区域刚改产品相对少一些。”从上图两项目户型对比表来看，越秀·星樾户型多，刚需为主，大华项目户型少，刚改或者改善为主。捉对厮杀的话，两项目的两居都是全南户型，建面只差一平，布局几乎一致，区别更多在细节。越秀·星樾79㎡PK大华项目78㎡越秀·星樾厨房做了U型，还抠出了独立玄关和家政间，而大华项目亮点在于客厅有阳台设计。3.三居的可选项比较多。从基本布局来看，越秀·星樾93㎡、96㎡，大华项目89㎡都属于典型的两面宽三居两卫。具体选哪个，主要看预算，以及细节喜好。比如喜欢阳台的等等大华项目，更偏向南向面宽采光的，优选越秀·星樾。越秀·星樾93㎡PK大华项目89㎡如果预算够，更建议大家选择以下两个户型，分别是越秀·星樾108㎡三居和大华项目98㎡三居。作为三居，基本分都拿到了。南向三面宽、全明通透、U型厨房、LDK一体动线等。越秀·星樾108㎡PK大华项目98㎡功能布局相似的三居，面积却少了10㎡，大华项目98㎡估计会更好卖。毕竟除了总价逻辑取胜，连购房者最关注的南向面宽，客厅和主卧尺寸都要宽一些，产品核心点够抗打。当然大华98㎡也存在餐桌正对次卫的问题，以及目测两个卫生间面积都不大，因此采用的是折叠门。至于其他三居户型，仅从产品角度而言，不推荐。4.两项目四居产品，由于建面都达到了120㎡左右，都是四叶草改良户型，各功能间观感也更为舒展。南向面宽都达到甚至超过10.4米，但越秀·星樾把尺度给了客厅，4.05米，而大华项目把尺度给了卧室，分别是3.5米和3.15米。越秀·星樾127㎡PK大华项目119㎡至于怎么选，就看购房者的居家活动偏好。更喜欢客厅公共活动的选越秀·星樾，更注重私密卧室空间的，选大华项目。虽然有细节差异，但两个项目产品理念都是强功能性设计，定位非常的刚需和刚改。具体来看，大华项目作为后来者，可以说是总比越秀·星樾“小一点”，控总价的逻辑非常明确。值得注意的是，大华项目目前流出的户型图为过程稿，也有媒体称该过程稿为“一眼假”，因此最终还需等待官宣户型图。5.房子之外，两项目城市界面和日常配套几乎共享，但也各有一些加分项。大华项目的优势有两个。一是离地铁更近。大华项目距离朱辛庄站只有500米，而越秀·星樾距离在800米以上。当然，朱辛庄站作为地铁8号线和昌平线的换乘站，本身常年早晚高峰限流，未来还会建设北部联络线，会略吵。二是地块更方正，也更优质。占地1.47万㎡，建筑规模3.66万㎡，除了不少于1000平的商业和350平的社区管理服务用房，全部建设期房商品房。注意，全部期房。地块方正规则，也更容易排布住宅楼，形成完整的园林社区。而越秀·星樾存在的问题就是，地块分散，3个地块都不大，每个地块只有4-5栋住宅楼，围合式分布。这就导致了几乎所有住宅楼栋都临街，尤其是定泗路这样的繁忙路线，势必会造成噪音影响。当然，越秀·星樾的加分点，来自于品牌加持。2023一开年，越秀跨越2166公里进京，壕掷59.11亿拿下最热的两宗宅地，实力震惊一众强劲对手；后续曝光案名，官宣产品，操盘速度跟北京新房市场上的“熟手”们比，也不遑多让。而大华作为中签率0.024的幸运儿，来自上海，又过于低调，对于北京购房者而言相对陌生，尚需后续实力证明。互动时刻：其实对于朱辛庄两项目来说，本身区位优势，加上套数有限，决定了二者都将是快流速新盘。你会怎么选？欢迎在评论区留言讨论~
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